Waarom moeten de banken zich wapenen tegen een nieuwe crisis op de woningmarkt?

Beeld ANP
De banken moeten zich met extra kapitaal wapenen voor een nieuwe crisis op de huizenmarkt. Is dat verstandig of verpest DNB de woningmarkt?

1. Wat wil De Nederlandsche Bank (DNB), de toezichthouder op financiële instellingen in Nederland?

Banken moeten vanaf volgend voorjaar zwaardere financiële buffers aanleggen als extra zekerheid voor uitstaande hypotheekleningen. Zo moeten zij zich minder kwetsbaar maken voor een mogelijke prijsval op de huizenmarkt. De banken schatten de risico’s op die leningen nu nog te laag in, aldus DNB. Hun hypotheekbuffers behoren zelfs tot de laagste van Europa.

De banken moeten in totaal bijna 3 miljard euro toevoegen aan de bestaande schadepot voor hypotheken van ongeveer 10 miljard euro. Als onderpand voor alle hypotheekleningen van een bank geldt nu een kapitaal-eis van 11 procent. Dat wordt 14 tot 15 procent.

De grootste hypotheekverstrekker van Nederland, de Rabobank, zegt dat het in zijn ‘kapitaalplanning’ al rekening heeft gehouden met de verhoging. Vanaf 2022 moeten de banken volgens het Basel 3.5-akkoord toch al vergelijkbaar zwaardere financiële buffers aanhouden. Volgens bankenvereniging NVB hebben de banken ‘voldoende buffers om de maatregel op te vangen’.

2. Hoezo hebben de banken weinig buffer? Hebben ze niets geleerd van de crisis?

In 2013 stond 36 procent van de huizen met een hypotheek ‘onder water’. De leningen waren hoger dan de marktwaarde van het huis. Maar de Nederlanders bleken trouwe betalers. De banken hebben in de crisisjaren ‘relatief lage’ verliezen geleden op hypotheekleningen, stelt DNB. Stresstesten wezen volgens de toezichthouder uit dat bij een forse prijscorrectie de verwachte verliezen wel degelijk kunnen oplopen. Inmiddels zijn die huizen overal in Nederland weer boven water, meldde makelaarsvereniging NVM vorige week.

3. Wat betekent de maatregel voor de huizenkoper?

Een extra buffer kost de banken geld. De verhoging van de hypotheekrente zal echter beperkt blijven tot zo’n 0,02 procentpunt, denkt DNB. Zeker op de historisch lage rente van dit moment is dat verwaarloosbaar. Bovendien lenen huizenkopers al minder dan tien jaar geleden door beperkende maatregelen op de hypotheekverstrekking en het fiscale voordeel voor huiseigenaren. Huizenkopers brengen tegenwoordig meer eigen geld in en moeten verplicht aflossen.

4. Hoe staat de huizenmarkt er voor, volgens DNB?

De huizenprijzen bevinden zich volgens de centrale bank weer op gevaarlijk hoog niveau. In de afgelopen drie jaar stegen ze met gemiddeld bijna 8 procent per jaar. Dat wordt door DNB deels verklaard door een achterblijvend woningaanbod, zowel in bestaande bouw als nieuwbouw. Ook de dalende rente is debet aan de stijgende prijzen. Dat de huizenprijzen de afgelopen jaren sneller stegen dan de inkomens is ‘een signaal van overwaardering’. Onder huizenkopers neemt bovendien ‘risicovoller leengedrag’ toe.

Dat is gevaarlijk voor huiseigenaren en de banken, maar ook voor de gehele Nederlandse economie, waarschuwde DNB-president Klaas Knot al vaker. Meer dan in andere landen is de huizenmarkt bepalend voor de economie. Zo is een kwart van de groei van de Nederlandse economie sinds 2013 veroorzaakt door het herstel van de huizenmarkt.

5. De huizenprijs stijgt toch nog?

Makelaarsvereniging NVM verwacht dat de huizenprijs het komende jaar inderdaad nog verder zal stijgen. Het dalen van de rente drijft de koopprijs op en de maandlasten omlaag. Naar verwachting zal de rente voorlopig nog niet snel gaan stijgen. Bovendien schiet het niet op met de nieuwbouw. Het woningtekort zal volgens het CBS de komende jaren licht worden ingelopen, maar na 2025 weer toenemen. En nu al is het tekort aan huurwoningen groot, in zowel de sociale als de vrije sector. Dat drijft indirect ook de prijzen van koopwoningen op. Economische tegenwind en het stijgen van de rente kunnen de stemming op de huizenmarkt snel doen omslaan. In dat geval is het niet ondenkbaar dat de huizenkopers van vandaag hun woning dan alleen nog met verlies kunnen verkopen.

Reactie toevoegen

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *